KAT İRTİFAK TAPUSUNUN RİSKİ NEDİR?​

  1. 3194 Sayılı İmar Kanunu 29. Maddesine Göre Yapı Ruhsatı Alındığı Tarihten Sonraki İki Sene İçinde, Anayapının Konum, Alan, Boyut ve Yüksekliğinin Projesine Uygun Olduğunu Gösteren Temel Üstü Vizesi Belediyesinden Alındıktan Sonra İnşaata Devam Edilebilir. Temel Üstü Vizesi İki Sene İçinde Alınmazsa Yapı Ruhsatı Geçerliliğini Kaybeder. 

​​

  2. Yapı Ruhsatı Alındıktan Sonraki Beş Yıl İçinde İnşaatın Tamamlanıp (%95 ve Üzeri İnşaat Seviyesi) Anayapının Tamamı İçin Yapı Kullanma İzninin Alınması Gerekir. Eğer Alınamazsa, Yapı Ruhsatının Süresi Dolmadan Belediyesine Başvurulup, Harcı Ödenerek Beş Yıl Daha Süresi Uzatılmalıdır (Temdit). Aksi Halde;

  2.1. Yapı Ruhsatı Alındığı Tarihteki İmar Hakları Değişmişse (Genelde Menfi Yönde Olur) Yeni (Azalmış) İmar Haklarına Göre Projelerin Tadilatı Akabinde Tadilat Ruhsatına Başvurulur ve İnşaatın Kalanı Tadile Projelere Göre Devam Eder. Tip Planlı Bağımsız Bölümlerin Yeni Yapılacaklarının Eski Yapılanlardan Farklı Planlı ve/ya Alanlı Olmasına Sebep Olur ki Bu Durumda Kat İrtifakı Sahipleri Aralarında ve/ya Müteahhitle Ciddi Husûmetler Çıkabilir.

  2.2. İmar Hakları Değişmemişse, Tüm Projeler ve Teknik Evrakın Süresi Uzatılması ​Gerekir.

İnşaat Tamamlanamadıysa, Beş Yıllık Yapı Ruhsatının Süresi Dolmadan Uzatılmaması Halinde Taraflara Ek Para ve Vakit Maliyetine Sebep Olur.

​

  3. Kat Mülkiyetine Geçilmeden Önce Bağımsız Bölümlerden Satış vb. Yolla Parsel Mâlikleri Haricine Satış / Devir Yapılmışsa, Arsa Paylarında Değişiklik Yapmak Artık İmkânsız Olabilir.

​

  4. Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Oldukça Meşakkatlidir. Zira;

  4.1. Anagayrimenkulün, Yapı Denetim ve Belediye Onaylı Yapı Ruhsatı Ekindeki Proje ve Teknik Evraka Uygun Olarak İnşaa Edildiğinin İnşaat Seviyesi %95’e Gelince Yapı Denetimin Başvurusuyla Belediyece Yerinde Kontrol Edilerek Onaylanması ve

  4.2. Yapı Denetimin Hizmet Hakedişlerinin, Belediyece Hesaplanan Yapı Kullanma İzni Harcının ve İnşaatın Başında SGK Müdürlüğü Tarafından Hesaplanan Yapı Sınıfı ve Toplam İnşaat Alanına Bağlı Toplam İşçilik Sigorta Priminin Ödenmesi

ile Belediyesinden Temin Edilen Yapı Kullanma İzni (İskân Belgesi) ile Tapuya Başvurularak Kat Mülkiyetine Geçilir.

 

  Dolayısıyla, Kat İrtifak Tapulu Bir Bağımsız Bölümün, Kurumlara Karşı Teknik ve Mali Yükümlülüklerini Yerine Getirdiği / Getirebileceği Net Değildir. Şöyle ki;

• Proje Aykırı İmalatın Projelerin Tadile Edilmesiyle Tadilat Ruhsatına Bağlanabilmesi,

• Proje Tadilatıyla Bile Düzeltilemeyecek Seviyede İmar Hak Taşkınlığı / Proje Aykırılığı Olması,

• İşçilik Sigorta Primi, Yapı Denetim Hakedişi, Belediye İskân Harcının Ödenmemesi

Riskleriyle Kat Mülkiyetine Geçilememesi veya Geçme Maliyetinin Yüksek Olması Sebebiyle, Kat Mülkiyeti Tapulu Bir Bağımsız Bölüme Göre Satış Kabiliyeti (Değeri ve Satış Süresi) Düşüktür. Üstelik Bazı Bankalar Bu Risklerden Dolayı Kat İrtifak Tapusunu İpotek Olarak Almaktan İmtina Edebilir.

​

  Satın Alacağınız Kat İrtifak Tapulu Bağımsız Bölümün Risk ve Fırsatını Görebilmek Üzere BİNA ARŞİV veya DEĞERLEME RAPORUMU İnceleyin.