MÜLKÜ PAZARLAMAYA HAZIRLAMA ve GÖRÜCÜLERE SUNMA

Mülkünüzü satmak üzere pazarlama ve aracılık yetkisini bana verdiğiniz için size teşekkür ederim.

Bu süreçte size karşı açık olacağıma, adaylarımızla müzakere ve satış sürecini hakkıyla yürüteceğime söz veriyorum. 

Şimdi başlayalım neleri, neden, nasıl yapacağız..?

Mülkünüzün binadaki cephesini, manzarasını, katını, alanını, oda sayısını; bina planını, dış cephesini, ortak alanlarını, adresini, semtini; bölgenin belediye ve ulaşım imkanlarını değiştiremeyiz ancak pazara hazırlayarak tüm bu özelliklerine razı olan Alıcıların dikkatini çekeriz.

Mülk Sahneleme de dediğimiz bu işlerle;

a)   Mülkünüzü rakiplerinden pozitif ayrıştırarak pazardaki Değer-Fırsat konumlanmasında öne çıkarız,

b)   Oturucu veya Yatırımcı Alıcıların dikkatini ve merakını çekeriz,

c)   İlanımdaki bilgilerin örtüşmesi ve Görücülere profesyonel sunumum ile yazılı teklif alma oranımız artar,

d)   Elim güçlü olduğundan Görücüden Alıcıya dönen adaylarla müzakerelerimde pazarlık oranı talepleri düşer.

Unutmayın aynı taraftayız ve hedefimize giden yolda işbirliğimiz çok önemli. Aşağıda sıraladığım dört yapılacak iş başlığı zahmetli görünse bile iyi tarafından bakarsanız size destek olacak, ne yaptığını bilen bir iş ortağınız var.

Bunlar:

1.   Mülkün eksiklerini tespit ederek bütçenize göre önceliklendirmek,

2.   Tadilatları doğru ve kararında yaparak mülkün albenisini, değerini artırmak,

3.   Vitrine koymak üzere kamera çekimi öncesi mahalleri düzenlemek,

4.   Görücüye sunum öncesi yapılacak kontroller.

Gelelim bu başlıkların detaylarına.

1.   Mülkün Eksiklerini Tespit:

Bazıları size uçuk gelebilir ancak emin olun mülkünüzün satış kabiliyetini artırır.

1.1. Mülk eğer boşsa evvela detaylı temizliği yaptırılmalı ki aşağıdaki kontroller sağlanarak hasarlar tespit edilebilsin.

1.2. Mahallerin mekansal ve ışıksal ferahlığı çok önemlidir. Bunu sağlamak üzere imkan varsa duvarlar açık renkle hatta küçük odalar ile bağlandıkları koridor/antre duvarları aynı renkle boyanarak arasındaki görsel sınır belli edilmemeli.

1.3. Elektrik tesisatı, anahtar, prizlerin sağlamlık kontrolü ile güçlü lambalar takılarak mahallerin ferahlığı artırılmalı.

1.4. Su tesisatı, bataryalar, klozet ve rezervuarlar, lavabolar, duş teknesi ve duşakabinin sağlamlığı kontrol edilmeli.

1.5. Duşakabin ve duşta küflenme varsa arındırılmalı, gerekirse silikonları veya kendisi yenilenmeli.

1.6. Doğalgaz tesisatı, sıcak su, kombi / şofben ve radyatörlerin sağlamlığı kontrol edilmeli.

1.7. Alt üst komşulara su sızıntısı ve iç duvarlarda boya kabarmaları giderilmeli. Alıcı adayı komşularla, kapıcıyla tanışıp, mülk hakkında bilgi alabilir.

1.8. Kapı ve pencere cam, kol, kilit, fitil, menteşeleri ile balkon tentesi ve pancurların sağlamlığı kontrol edilmeli.

1.9. Mutfak-banyo tezgahı, eviyesi, dolapları, çekmeceleri ve terk edilecek mobilyanın sağlamlığı kontrol edilmeli.

1.10. Parke, seramik, mermer vb. kaplamaların sağlamlığı kontrol edilmeli.

2.   Tadilat ve Temizlik:

2.1. Yerinde tespit ettiğim mülkünüzü iyileştirme ve değerini artırma kalemlerinin yaklaşık maliyetini sizinle istişare ederek hazırlar, ayırabileceğiniz bütçeye göre önceliklendirir, teklifimi detaylandırır, onayınızla ekibimi yönlendirerek kontrolünü yapar ve teslim alırım.

2.2. Başka bir ekiple çalışmak isterseniz, malzeme ve detay seçimi, fiyat kontrolü, uygulama kontrolü ve teslim alma hizmetimi sunarım.

2.3. Tadilat sonrası ince temizliğini yaptırırım.

3.   Mahalleri ve Eşyaları Düzenleyerek Kamera Çekimine Hazırlama:

3.1. Adayın oturma amaçlı satın alma kararı verebilmesi ancak duygusal bağ kurabilmesine, eşyalarını gözünde mahallere yerleştirebilmesine bağlıdır. Mülkte eğer siz oturuyorsanız, fotoğraf ve kişisel eşyalarınızı duvarlardan, masaların üzerinden kutulara kaldırmalısınız. Hem böylece mülkünüzle duygusal bağınız azalır ve pazarlık sürecinde objektif davranarak satma hedefinize ulaşmanız kolaylaşır. Yatırım olarak bakan Alıcı için bu konunun önemi yoktur ancak temkinli olmakta fayda vardır.

3.2. Odalar, otel odasıymış gibi sade ve mümkün olduğunda az eşyalı olursa, daha ferah olarak algılanır. Mümkünse fazla eşyalar kolilenerek evden çıkarılmalı, değilse mahallerin ferahlığını artıracak şekilde yeniden yerleştirilmeli ve düzenli olmalı.

3.3. Eğer salon büyük ise, koltuklar ve kanepeler duvarlara dayanmamalı bilakis birbirlerine yaklaştırılarak, duvar ile aralarında boşluk bırakılarak hem daha samimi bir ortam yaratılmalı hem de salonun büyüklüğü gösterilmeli.

3.4. Küçük mahallerin zeminindeki halılar alanı daha küçük gösterir. Eğer zemin kaplamasının durumu iyi ise bunu, kıymetini örterek gizler. Bu sebeple mümkünse halılar kaldırılmalı.

3.5. Mülkte eğer kiracı varsa, oturum amaçlı satın almak isteyen Adayın kararı en çok bu senaryoda zorlanacağı için kiracınızı bizimle işbirliği yapmaya ikna etmeliyiz.

Şimdi gelelim kamera çekimi öncesi yapılacak kontrollere:

3.6. Bahçede çimler kesik, mobilyalar yerinde, hortum vb. eşyalar toplandı mı?

3.7. Kapıdaki ayakkabılar kaldırıldı mı?

3.8. Evdeki tüm lambalar güçlü olanlarla değiştirildi mi ve yanıyor mu?

3.9. Ev temizlenmiş ve eşyalar tertiplendi mi?

3.10. Salondaki mobilya yerleşimi düzgün mü?

3.11. Odalardaki kıyafetler ve dikkat çekecek eşyalar kaldırıldı mı?

3.12. Odaların perdeleri düzgün mü?

3.13. Yatakların üzeri örtülü mü?

3.14. Masalar boş ve temiz mi?

3.15. Mutfak tezgahı ve masası üzeri tamamen boş mu? Vazoya çiçek konuldu mu?

3.16. Buzdolabı üzeri magnet, resim, not kağıdı vb. şahsi eşyalar kaldırıldı mı?

3.17. Mutfaktaki tüm havlu, elbezi, ilaç, şişe, tencere tava kap kacak dolaplara kaldırıldı mı?

3.18. Banyo ve WC’deki diş macunu, fırçası, kozmetik, vileda, kova vb. kaldırıldı mı?

Evet buraya kadar mülkünüzün pazardaki değerini ve rekabet gücünü kuvvetlendirecek işleri yaptık. Belki ikinci randevumuzda size sunduğum mülkünüzün değer aralığını gözden geçirmemiz ve fiyatını güncellememiz gerekecek. Sonrasında pazara sunmak için gereken görselleri ve metinleri hazırladım, size sunduğum Pazarlama Planımın 3. başlığındaki taahhütlerimi yerine getirdim ve pazara çıktık. Artık meyvelerini görmeye başlıyoruz…

Bu arada size şunu tavsiye etmek isterim; baştan yüksek fiyatla pazara çıkarak zamanla fiyatı geri çekmenin bize maliyeti yüksek olur zira artık ilan fiyat geçmişleri izlenebiliyor. Fiyatımızı zamanla geri geçtiğimizi gören adaylar bizim pazarlık gücümüzün kalmadığını düşünebilir ve nobran yaklaşabilir. Eğer zaman baskısı altındaysak teklifini kabul etmek zorunda kalabiliriz.

4.   Görücümüz Geliyor, Sunuma Hazırlık: 

Aşağıdaki maddeler mülkte sizin oturduğunuz senaryo için geçerli. Eğer kiracınız varsa kendisinden nazikçe bunları talep etmeliyiz zira 3. başlıktaki maddelerin devamıdırlar.

4.1.  Adayımızın gelmesinden 30-60 dakika önce odalar mutlaka havalandırılmalı, havalandırma yetersiz ise veya kötü koku varsa ağır olmayan oda kokusu sıkılmalı.

4.2.  En kıymetli misafirinizin geleceğini düşünerek bilhassa banyo ve WC’de duşakabin, klozet, lavabolar olmak üzere temizlenerek ev hazırlamalı; mutfak, banyo ile odalardaki tüm şahsi fotoğraf ve eşyalar -buzdolabı magnetleri dahil- toplanıp kaldırılmalı, yatakları örtülmeli.

4.3.  Camlar temiz ve perdeler düzgün olmalı, dışarısı net görülebilmeli.

4.4.  Mahallerin ferahlığı için gündüz dahi olsa tüm lambalar ve perdeler açılarak bol ışık sağlanmalı (varsa kötü manzara hariç).

4.5.  Mümkünse mutfakta pasta, kek gibi hoş koku verecek lezzetli yiyecek pişirilmeli, aksine ağır kokulu yemek pişirilmemeli.

5.   Görücüye Sunum:

Aşağıdaki maddeler mülkte sizin oturduğunuz senaryo için geçerlidir.

5.1. Mümkünse evden çıkarak Adayımız ile denk gelmemelisiniz zira:

a) Muhtemel siyasi veya kültürel farklılıklarınız sebebiyle satın almaktan cayabilir veya düşük teklif verebilir.

b) ‘Bulmaca çözüldü’ diye beni aradan çıkarmak isteyebilir. Ancak emin olun ki mülkünüze teklif edeceği fiyat, bana ödeyeceğiniz hizmet bedelinden daha düşük olacaktır.

c) En kötüsü, ikisini birden düşünülebilir.

5.2. Eğer evden çıkamıyorsanız hep beraber bir odada beklemeli, nezaketen selamlaşma ötesinde yanında gezmemeli ve sorularına direk muhatap olmamalısınız (Unutmayın, bu benim işim, bırakın işimi yapayım. Ayrıca beni Aracılıkla görevlendirdiniz. Gerekirse sizden yardım isterim). Kiracınız varsa kendisinden nazikçe bunu talep edeceğim.

5.3. Adayımız eve girerken ayakkabılarını çıkarmaya imtina edebilir, kendisine galoş vereceğim.

5.4. Sunumu mutfak, salon, odalar, banyo, WC, antre sıralamasıyla yaptıktan sonra tüm sorularını cevaplayacağım ve kendilerinden yazılı teklif isteyeceğim. Dolayısı ile evde olmazsanız, daha yüksek teklif alabiliriz.

5.5. Makul teklifleri size ileteceğimden emin olun.

Saygılarımla...

Serhat KÜÇÜKERDAL

Emlak Tadilat Proje Danışmanı

0532 775 28 55 . serhat@mayalar.com.tr

Altın Emlak Başiskele Temsilcisi, 2024

Sorumlu Emlak Danışmanı, MYK 2022

Değerleme Uzmanı, SPK 2010

Profesyonel İnşaat Yöneticisi @TR, RU, KZ, AZ, 2001-2009

Mimar, YTÜ 2001