Bina Tamamlama Sigortası, Müteahhidin ya da İnşaat Şirketinin, inşaat tamamlanmasına ilişkin taahhütlerini yerine getirmemesi ya da getirememesi gibi olumsuz bir durum söz konusu olduğunda Alıcıların yaptığı ödemeleri ve haklarını garanti altına alır.
Bina Tamamlama Sigortası (Kentsel Dönüşümde), Hak Sahiplerine (arsa/kat maliklerine); Müteahhidin iflas etmesi, antat kalınan sözleşme süresinde projeyi bitirememesi, gerçek kişi Müteahhidin ölmesi (reddi miras olması) durumlarında, konutun tamamlanma taahhüdü ya da Arsa Sahibinin payına denk gelen tutarı ödeme garantisi vermektedir. Aynı zamanda 6502 sayılı kanun gereği maketten daire satın alan Tüketicilere de, banka kanalı ile ödeme yaptıkları tutarları garanti etmektedir.
2015 yılından bu yana uygulanmakta olan Bina Tamamlama Sigortasının kapsamı genişletildi ve işleyişinde önemli değişikliklere gidildi.
Yeni dönemde ön ödemeli konut satış sözleşmelerine ilave olarak 6 Şubat 2023 Depremi sonrası hız kazanan kentsel dönüşüm projeleri ile diğer tüm inşaat projeleri Bina Tamamlama Sigortası kapsamına alındı. Böylelikle, Tüketicilerin yanı sıra Arsa Sahipleri de Müteahhitlerinden bu sigortayı talep edebilecekler.
Bina Tamamlama Sigortası ile Satıcı/Müteahhitin; iflası, ölümü ve teslim tarihini müteakip 12 ay içinde konutu teslim edememesi teminat altına alındı. Teslim tarihini müteakip 12 ay içinde konutun teslim edilememesi halinde, mevzuata veya ruhsatlı projeye aykırı işlemler de teminat kapsamına dâhil edilerek Arsa Sahipleri/Tüketicilere sağlanan koruma güçlendirildi.
Ayrıca, konutun Sigorta Şirketince tamamlanacak olması durumda, Sigorta Şirketince gecikme süresince hak sahiplerine emsale göre hesaplanacak kira ödemesi yapılmasına ilişkin düzenleme ile hak sahiplerinin olası mağduriyetlerinin önüne geçildi.
İlave olarak, hem Satıcının/Müteahhittin hem de Hak Sahiplerinin ihtiyaçlarına cevap verecek şekilde bir işleyiş kurgulandı. Bu anlamda, Hak Sahiplerinin birikimlerinin teminat altına alınmasının yanı sıra Satıcı/Müteahhitlerin yasal olarak sunmakla sorumlu oldukları teminata, banka kredilerini tüketmeden ve teminat mektubuna başvurmadan ulaşabilme imkânı sağlanarak finansal alternatif yaratıldı.
Son olarak, Sigorta Şirketlerinin, Satıcı/Müteahhit üzerinde yapacağı risk değerlendirmesi ile projeye idari, teknik ve finansal risk denetimi sağlanması sonucu sigortanın risk yönetim fonksiyonu da devreye sokularak, inşaat sektöründe ikincil bir denetim mekanizması yaratıldı. Böylece, kentsel dönüşüm ve ön ödemeli konut satış projeleri başta olmak üzere tüm inşaat projelerinde yaşanan mağduriyetlerin önüne geçilmesi konusunda önemli bir adım atıldı.
Gelin bu sigortanın taraflara sunduğu faydalara bakalım;
İnşaat Firmalarına Faydaları:
Yasal sorumlulukları olan bir teminata, banka kredilerini tüketmeden ve teminat mektubu almadan ulaşabilme imkanı sağlıyor. Sigorta Şirketinin İnşaat Firmasını denetlemesi ile projeye idari, teknik ve finansal risk denetimi sağlanmış oluyor.
Yatırımcılara Faydaları:
Yeni konut projelerinin iş planlarını, finansman modellerini, risk durumlarını yakından takip eder ve bunların yönetilmesi konusunda İnşaat Şirketlerine de yardımcı olur. Tüketici ve Yatırımcıların aleyhine riskler gerçekleşirse doğrudan projeye müdahil olarak projelerin tamamlanmasını sağlar, küçük yatırımcıların zarar görmesini engeller. Küçük ve Bireysel Yatırımcıların ve hatta Nitelikli Yatırımcıların finansal güvenliğini sağlayarak, yatırım ortamının iyileştirilmesinde de hayati bir rol oynar.
Arsa Sahibine Faydaları:
Konutunun inşa edilmesinde doğru Müteahhidin seçilmesini sağlar. Konutun, denetimli, kaliteli ve zamanında tesliminin garanti altında olmasını sağlar. Olası bir olumsuzluk durumunda Sigorta Şirketinin binayı tamamlama güvencesi alınmış olur.
Bina Tamamlama Sigorta başvuruları hem Finansal Analiz hem de İnşaat Analizden geçirildikten sonra sonuçlandırılmaktadır.
1. Finansal Analiz: Müteahhit/Satıcı firmanın, mali verileri ile finansal analizi yapılmaktadır. Analiz haricinde, Findeks raporları, SGK/Vergi Borcu Yoktur yazıları gibi veriler ile de reputasyon incelemesi yapılır.
2. Teknik Analiz: Projenin Müteahhit/Satıcı için Karlılık Raporu ortaya konmaktadır. Metrekare cetveli, plan, proje ve raporlardaki teknik veriler ile Karlılık Analizi, konusunda uzman kadrolar tarafından yapılır.
Ülkemizdeki inşaat kalitesinin acilen ve gerçekten yükselmesi gerekmekte. Zira her 18 yaşını dolduran T.C. Vatandaşının ''Müteahhit'' karnesi alabildiği; mimarlık ve mühendislik lisans eğitimlerinin malum kalitesi ile mezun olanların piyasada kendilerine tecrübe kazandıracak iş fırsatlarını bulamamaları veyahut bulduklarının kıymetini idrak ve sebat edememeleri sonucu bilhassa 'taşıyıcı sistem tasarımının' neredeyse unutulduğu; statikerlerin mimarların projelerindeki berbat taşıyıcı sistem tasarımlarını düzelt-e-mediği; sonucunda Yapı Ruhsatına esas hazırlanan statik projelerin hesap ve raporlarını sunan yazılımlarının neredeyse 'çamaşır makinesine' döndüğü ülke standartlarında, bir de kaliteli usta bulma, yetiştirme zinciri 20-25 sene öncesinde koptuğundan dolayı, 'acil birşeyler' yapmalıyız.
Ülkedeki mevcut yapı stoğunun yenilenmesi ve yeni ihtiyacın karşılanması sürecinde, yeni şeyler yapmak adına, Bina Tamamlama Sigortasının tetikleyici ve düzenleyici olacağını ümit ederim.
Saygılarımla...
Serhat KÜÇÜKERDAL
Emlak Tadilat Proje Danışmanı
0532 775 28 55 . serhat@mayalar.com.tr
Altın Emlak Başiskele Temsilcisi, 2024
Sorumlu Emlak Danışmanı, MYK 2022
Değerleme Uzmanı, SPK 2010
Profesyonel İnşaat Yöneticisi @TR, RU, KZ, AZ, 2001-2009
Mimar, YTÜ 2001
Comments