Serhat Küçükerdal
''Alıcı Danışmanı, Mülk Yöneticisi''
DEĞERLEME RAPORU
Türk Medeni Kanunda Taşınmaz, 1. Arazi (Kentsel: Arsa, Kırsal: Tarla, Zeytinlik, Meyve Bahçesi vb.) 2. Kat Mülkiyeti Kütüğüne Kayıtlı Bağımsız Bölüm (Bina, Daire, İşyeri vb.) 3. Bağımsız ve Sürekli Haklar (Vefa, Şura, Sükna, Geçit, Kullanım vb.) Olarak Sınıflandırılır.
Ülkemizde 2007 Yılında Yasalaşan Mortgage (Uzun Vadeli Konut Finansmanı) Kanunu’na Temel Olarak İngiltere’den İthal Edilen Gayrimenkul Değerleme Sisteminde, Lisanslama Sınavını Veren ve Stajını Yapan Herhangi Bir Lisans Bölümü Mezunu Değerleme Uzmanı Lisansını Almaktadır.
1996 Yılından Beri İcra Ettiğim Mimarlık Mesleğimin Kapsamını Genişletmek, Ürün ve Hizmet Kalitemi Artırmak Üzere Proje, Uygulama ve Yönetim Tecrübelerimle Seçildiğim Vakıf Ekspertiz A.Ş.'nin Kocaeli Temsilcisi Olarak 2009 Yılında Sektöre Girdim. İstanbul Bölge Müdürü Rahmetli Ahmet Bozaklı'nın Takibinde Şirket İçinde Aldığım Sıkı Eğitimle İşe Başladıktan Sonra İstanbul'da Ehil Hocalardan Gayrimenkul Değerleme Esasları, Mesleki Mevzuat ve Etik Kurallar, İlgili Vergi Mevzuatı, İnşaat ve Gayrimenkul Muhasebesi ve Temel Finans Matematiği Kurslarını Alarak Girdiğim S.P.K. Konut ve Gayrimenkul Değerleme Lisanslama Sınavlarından Başarılı Olduktan Sonra Bir Yıllık Stajla Konut Değerleme (2010) ve Üç Yıllık Stajla Gayrimenkul Değerleme (2014) Uzmanlığı Lisanslarını Aldım. Bu Vesile ile Hem Yurtdışında Uzak Kaldığım Mevzuatlardaki Boşluğumu İlk Elden Giderdim, Hem Meslektaşlarımın Önüne Geçtim Hem de EmlakciMimar.com®'un Temelini Attım.
Parsel, Konut, Ticari-Endüstriyel-Tarımsal-Özel Amaçlı Mülk, İnşaa Aşamasındaki veya Kentsel Dönüşüm Projesi, Kat Karşılığı İnşaat, Gayrimenkule Dayalı Hak ve Fayda Konularında Aşağıdaki Senaryolarda Değerleme Raporuma İhtiyaç Duyabilirsiniz :
1. Satılacak, Satın Alınacak, Teminat veya Takas Olarak Verilecek veya Alınacak Mülkün Teknik Muayenesini Yaptırmak, Risklerini Görmek ve Piyasa Değerini Öğrenmek,
2. Kiralama İşlemleri İçin Piyasa Değerini Tespit Etmek,
3. Ortaklığın Giderilmesi, Ön Alım Hakkından Kaynaklı Tapu İptali, Tenkıs Gibi Mülk Üzerindeki Anlaşmazlık Davalarında Hem Değer Tespiti Hem de Mahkemeye Sunmak,
4. Mülkün (Boş Arsa ve Arazi İçin Geliştirilmesine, Mevcut Bina için İşlev Değişikliğine Esas Olarak) İmar Durumu, Çevre Yapılaşması, Ulaşımı ve Konumuna Göre En Etkin ve Verimli Kullanım Analizini Öğrenmek,
5. Şirket Birleşmeleri, Devir İşlemleri ve Şirket Değeri Tespitinin İstenmesi Halinde Sunmak,
6. Şirket Bünyesindeki Mülklerin Değerlerinin Güncellenerek Hem Bilançolarına Yansıtmak Hem de Bankalar Nezdinde Kredibilitesini Artırmak,
7. İmar Uygulamalarında Belediye İle Mülk Sahipleri Arasındaki Anlaşma Aşamasında Kullanmak.
Mülke Uçtan Uca Bakarak Hazırladığım Değerleme Raporumda Şu Bilgileri Öğrenirsiniz:
1. Parselin Belediye Arşiv Kayıtlarına Göre Güncel İmar Durumu İle Değişikliğini; Parselin Yola Terki, Yoldan İhdası (Yolun Parsele Katılması), Komşu Parseldeki Binanın Tecavüzü Kaynaklı Parsel Yüzölçümünün Değişmesi Gerekliliği, Komşu Parsellerle Tevhid Zorunluluğu ve Bu İşlemlerin Belediye - Kadastro – Tapu Süreçlerini,
2. Belediye Onaylı Mimari Projesini ve İmar Hakkının Ne Kadar Kullanıldığını, Yapı Ruhsatı Tarihini, Mimari Projesinde Toplam Blok Sayısını Ve İnşaat Alanını, Binadaki Bağımız Bölümlerin (Konut, Ofis, İşyeri, Depo vb.) Sayısını, Niteliğini, Eklentilerini, Net ve Brüt Alanlarını ve Ortak Alanların Yüz Ölçümlerini,
3. Yapı Ruhsatının Kalan Geçerlilik Süresini (Tamamlanmamış / İskan Almamış Binalarda Önemlidir), Tadilat Ruhsatı Varsa Tarihini ve Sebebini, Yapı Kullanma İzni (İskan) Varsa Tarihini ve Kapsamını (Kısmi / Tamamı İçin), Yoksa Sebebini ve Alınabilirliğini,
4. İnşaat Aşamasında Belediye veya Yapı Denetim Firmasınca Düzenlenmiş Projeye veya (Düşük Mukavemetli Beton Kullanımı vb.) İnşaat Standartlarına Aykırılık / Yıkım / Yapı Tatil Tutanağı gibi Cezai Durumları, 1999 Depremi Hasar Kayıdını, Varsa Güçlendirme Ruhsatı ile İskanı Bilgilerini,
5. Mimari Proje ile Bina ve Bağımsız Bölüm Arasındaki Uyumsuzlukları ve Hak İhlallerini, Varsa Bağımsız Bölüm ve Ortak Alana Tecavüzü ile Mevcut İhlalin Tadilat Ruhsatına Bağlanabilirliğini ve Maliyetini, Binanın veya Bağımsız Bölümün Toplam Net Alanını,
6. Tapuya Esas Binanın Kat İrtifak Projesine Göre Mülkün Mevcutta Yer Aldığı Blok Numarası, Bloktaki Konumu ve Numarasıyla Örtüştüğünün ve Tüm Bağımsız Bölümlere Verilen Arsa Paylarının Kat Mülkiyeti Kanununa Uygunluğunun Tespitini,
7. Bina Yönetim Planının Kat Mülkiyet Kanununa ve Ortak Alan Kullanımlarında Fiiliyatın Bu Plana Uygunluğunu,
8. Tapu Sicilinde Mülkün Tasarrufunu Kısıtlayan Şerh (Kat Karşılığı İnşaat, Kira, Aile Konutu, Konkordato, İflas, Ticareti Terk, Satış Vaadi Sözleşmesi ve Vakıf Şerhi), İpotek, Haciz, Hak (İntifa, İrtifak, Şufa, Vefa, İştira, Sükna, Serbest Dereceden İstifade Hakkı) Takyidat Varlığını,
9. Mülkün Yeraldığı Bina ve Siteyle Beraber İnşaat Kalitesinin, Düzeninin ve Kullanım Durumunun Teknik Muayenesini,
10. Hem Yakın Çevresinde Gezilerek Yakın Zamanda Satılmış Mülklerin Nitelik, Satış Tarihi ve Değerlerini Hem de İlgili Satış ve Veritabanı Portallarından Yapılan Araştırmalarla Halihazırda Satılık Mülklerin Nitelik ve Fiyatlarına Göre Rekabet Kabiliyetini, Hızlı ve Normal Süredeki Satış Değer Tahmini ile Menkul ve Gayrimenkul Piyasasının Durumuna Göre Satış Stratejisini ve Satışa Çıkarılma Zamanını.