Kentsel Dönüşüm Hizmeti

KENTSEL DÖNÜŞÜM HİZMETİ

İster Boş Arsa, İsterse Deprem Riski Taşıyan Eski Bina Olsun, İnşaat Yapmak Hem Maddi Hem de Manevi Açıdan Zahmetli Bir Süreç ve Bir Kaos Yönetimi Olup, Hem Piyasa Oyuncuları Hem de Mevzuatlar İtibariyle Bu Süreci Yönetmek, Dışarıdan Görüldüğü Gibi Kolay Değildir. Bu Sürecin Aşamaları Özetle Şöyledir;

İnşaat Öncesi

Arsanın Şifahi İmar Durumunun Alınması ve Değerleme Raporunun Hazırlanarak Ortaklığa Konu Olacak Değerin İdari, Teknik ve Ekonomik Durumunun Ölçülmesi ve En Verimli Projenin Analiz Edilmesi, Arsanın Değeri Üzerinden Ortaklık Oranının Hesaplanması, Vaziyet ve Kat Plan Taslaklarının Hazırlanarak Arsa Hissedarı ile Müteahhit Arasındaki Seçime Hakemlik Edilerek Uzlaşmanın Tesisi, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hazırlanarak Uzlaşıya Sadık Kalınan Halinin Noterde Onaylatılması, Kentsel Dönüşüm Raporunun Alınması, Yıkım Ruhsatının Çıkartılarak Binanın Yıktırılması, Arsanın Tapudaki Cins Değişikliğinin Yaptırılması, İmar Durumu, Harita ve Zemin Etüdü Evraklarının Temini, Mimari ve Mühendislik Proje ve Raporlarının Hazırlatılması, Yapı Denetimin ve Belediyenin Onayı Akabinde Yapı Ruhsatının Alınması.

İnşaat Aşaması ve Sonrası

Yapı Ruhsatı Eki Proje ve Raporlara Göre İnşaatın Yapılması, Kullanılacak Demir ve Beton Numunelerinin Yapı Laboratuvarından Onay Alması, Yapı Denetimden Onay Alınarak İnşaatın Devam Ettirilmesi ve Tamamlanan İnşaatın Yapı Denetim, SGK, Vergi Dairesi ve Belediyesinden Onaylarının Alınarak Resmi Kapanışının Yapılması Akabinde Daire Tapularının Kat Mülkiyetine Çevrilmesiyle Pahalı Şantiye Elektrik ve Suyundan Meskene Dönmesini Sağlarım.

Ekonomik Ömrü Dolmuş veya Zemin - İnşaat Kalitesi Güven Vermeyen Mevcut Binanın Yıkılıp, Güncel İmar Durumuna Göre Yeniden Bina İnşa Edilmesi, Malik veya Hissedarların Ekonomik Durumlarına Göre İki Yöntemle Yapılır:

A. Müteahhitle Ortaklık Yapmak

Kat Karşılığı veya Arsa Payı Karşılığı Olarak Adlandırılan Bu Yöntem, İnşaata Gücü Yetmeyen veya Sürecin Zahmetiyle Uğraşmak İstemeyen Maliklerin Referansları İkna Edici Güvendikleri Bir Müteahhiti, Normal Koşullarda Herhangi Bir Masraf Yapmadan, Anlaşacakları Ortaklık Oranında Arsalarına Hissedar Etmesi Karşılığı Bağımsız Bölümlere (Daire, Villa, İşyeri) Sahip Olmasıdır. Bu Yöntemde Sunduğum Hizmetler:

1. Arsanın Varsa Yola Terkini, Yoldan İhdası, Komşu Taşkın Yapı sebebiyle yüzölçümünün güncel durumu ile İmar Durumunu Öğreniyor ve Güncel Piyasa Değeri Tespit Ediyorum (Değerleme Raporu),

2. Harita Bürosundan Arsa Aplikasyonu ile Plankotesini Temin Ediyorum (Mühendislik Hizmeti),

3. Yatırımın Maliyet ve Satış Hedefine Göre Cirosunun Analizini Yapıyor ve Ortaklık Oranı Aralığını Tespit Ediyorum (Fizibilite Hizmeti),

4. Muhitindeki En Karlı Proje Tipi ile Arsa Sahiplerinin Beklenti ve İhtiyaçlarını Analiz Ediyorum (Gayrimenkul Geliştirme Hizmeti),

5. Talep Edilirse Müteahhit Adayları Sunuyor ve Görüşülen Adayların Bitirdikleri Projelerin Kalitesi ile Geliştirecekleri Projeye Göre Teklif Ettikleri Oranları Raporluyor, Görüşülme Kararı Verilenlerle Müzakereleri Yürütüyor ve Karara Destek Oluyorum (Pazarlık Süreci Yönetimi),

6. Arsaya Blokların ve Katlara Bağımsız Bölümlerin Yerleşim Taslak Planlarını Hazırlıyor veya Hazırlanmış Taslakların İmar Durumuna, Arsa Sahiplerinin Beklenti ve İhtiyaçlarına ve Ticari Karlılığa Uyumunu Sorguluyorum (Mimarlık Hizmeti),

7. Hazırladığım veya Koordine Ettiğim Alternatif Planları Taraflara Sunuyor ve Karar Vermeleri İçin Destek Oluyorum (Karar Destek Hizmeti),

8. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Vaziyet Planındaki Blokların ve Kat Planlarındaki Bağımsız Bölümlerin Noları Veriyorum (Mimarlık Hizmeti),

9. İmar Durumuna Göre Tasarladığım Tüm Bağımsız Bölümlerin Güncel Satış Değerini Takdir Ediyorum (Değerleme Hizmeti),

10. Geliştirilen Projede Arsa Sahibinin Ortaklık Oranına Tekabül Eden Bağımsız Bölümleri Seçmesi ve Uzlaşılmasına Hakemlik Ediyor, Sonucuna Göre Bağımsız Bölüm Listesi Hazırlıyorum (Uzlaştırma Hizmeti),

11. Müteahhite Kalacak Bağımsız Bölümlerin Kat İrtifak Tapularının Devir Koşullarını Tespit Ediyorum (Uzlaştırma Hizmeti),

12. Sözleşmenin Süresi, Yapı Ruhsatı ile Kat İrtifak Tapularının Alınması, İskanların ve Kat Mülkiyet Tapularının Alınması, Projenin Teknik Şartnamesi, Tarafların Yükümlülükleri, Masrafların Ödenmesi ve Diğer Konularını Karar Altına Alıyorum (Uzlaştırma Hizmeti),

13. Tarafların Uzlaştığı Sözleşme Taslağını, Teknik Şartname, Vaziyet ve Kat Planları ile Beraber Noterde Onaylatılarak Anlaşma Resmileştiriyorum (Anlaşma Taslağının Resmileştirilmesi Hizmeti),

14. Kentsel Dönüşüm Devlet Desteğine Başvuruyor ve Takip Ediyorum,

15. Mevcut Binanın Yıkım Ruhsatını Çıkarmak, Yıkımdan Sonra Arsanın Cins Değişikliğini Yaptırarak Tapusunu Değiştirmek ve Resmi İmar Durumunu Almak,

16. Müteahhitin Hazırlatacağı Mimari Projelerin Sözleşmeyi ve Arsa Sahiplerinin Taleplerini Karşıladığının Kontrolü, Malzeme Seçimlerini, İtirazı ve İlave Taleplerin Müzakeresini Yapıyorum (Mimarlık Hizmeti),

17. Statik Projenin Mimari İle Uyumunun ve Teknik Limitleri Zorlamadığının Kontrolü (Proje Yönetim Hizmeti),

18. Projenin 3D Görsellerinde Tasarım ve Malzeme Seçimlerini Kontrol Ediyorum (Mimarlık Hizmeti),

19. Yapı Ruhsatının Çıkması Akabinde 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Bağımsız Bölümlerin Arsa Paylarını Tespit Ederek Kat İrtifakını Hazırlıyorum (Kat İrtifak Tapu Hizmeti),

20. Arzu Edilirse Düzenli Aralıklarla İnşaat Sürecini Takip Ediyor ve İnşaat Raporunu Sunuyorum (İnşaat Raporu),

21. Bağımsız Bölümlerin Satış veya Kiraya Verme Sürecini Yönetiyorum (Emlakçılık Hizmeti),

22. İnşaatın Bitimiyle İskan Başvuru Sürecini Takip (Çok Kritik Safha) ve Kat İrtifakındaki Bağımsız Bölümlerin Nolarının Yerinde Doğru Verildiğinin Kontrolü (Kat İrtifakının Uygulama Kontrolü Hizmeti).

B. Taahhüt Hizmeti Almak

İnşaata Maddi Gücü Yeten Malikler Mevcut Binanın Kentsel Dönüşüm Raporunun Alınması, Yıkım Ruhsatının Çıkartılarak Binanın Yıktırılması, Arsanın Tapudaki Cins Değişikliğinin Yaptırılması, İmar Durumu, Harita ve Zemin Etüdü Evraklarının Temini, Mimari ve Mühendislik Proje ve Raporlarının Hazırlatılması, Yapı Denetimin ve Belediyenin Onayı Akabinde Yapı Ruhsatının Alınması Hizmetlerini İster Kendileri Yürütür İsterse Seçecekleri Müteahhiti Görevlendirir. Müteahhit Bu Hizmetler Karşılığında Yapılacak Sözleşme ve Teminatına İstinaden Avans Ödemesi (Demir ve Betonun Hemen Bağlamak İçin) ve Hakedişlerle Hizmet Bedelini Alır, Herhangi Bir Arsa Payına Ortak Olmaz. Bu Yöntemde Sunduğum Hizmetler:

1. Arsanın Varsa Yola Terkin, Yoldan İhdas veya Komşu Parseldeki Taşkın Yapı Sebebiyle Yüzölçümünün Güncel Durumu ile İmar Durumunu Öğreniyorum (Kurum Raporu),

2. Harita Bürosundan Arsa Aplikasyonu ile Plankotesini Temin Ediyorum (Mühendislik Hizmeti),

3. Arsanın Güncel Yüzölçümü ve İmar Durumuna Göre Üzerinde Projelendirilecek Binanın Toplam İnşaat Alanını, Kaç Bağımsız Bölüm Çıkarılabileceğini, Alan ve Niteliklerini Tespit Ediyor, Her Birinin Tahmini Güncel Piyasa Değerine Göre Arsa Paylarını ve Tüm İnşaatın Tahmini Maliyetini Hesaplıyorum (Değerleme Raporu, Geliştirme Raporu, Kat İrtifakı Hizmeti),

4. Mevcut Binanın Yıkımında Yararlanılacak Kentsel Dönüşüm Devlet Desteklerine (Kredi Faiz Desteği, Taşınma ve Kira Yardımı Seçeneklerinden Uygun Olanına) Daire Bilgilendirmeler Yapıyor, Her Bir Maliğe Arsa Payı Oranında Düşecek İnşaat Maliyetini Hesaplayarak Bütçe Hazırlık Sürecini Takip Ediyor ve Her Birinden Onay İmzası Alıyorum,

5. Mevcut Binanın Kat İrtifak Listesine Göre Her Bir Bağımsız Bölümün Arsa Payına Göre Projelendirecek Binadaki Bağımsız Bölümlerin Ara Paylarını Eşleştiriyor, Kat Maliklerine Sunuyor, İzah Ediyor, Malikler Arası Bağımsız Bölümlerin Eşleştirme ve Uzlaşma Sürecini Yönetiyor, Uzlaşma Sağlanırsa Sonucu Protokole Bağlıyorum,

6. Harita ve İmar Durumu Verilerine Göre Vaziyet Planında Blok ve Kat Planlarında Bağımsız Bölümlerin En Verimli Taslaklarını Hazırlıyor ve Maliklere Sunarak İzah Ediyorum,

7. Taslaklarda İstenilen Değişikliklerin Onaylanması Akabinde Tüm Bağımsız Bölümlerin Alanları ve Şerefiyelerine Göre Arsa Paylarını Hesaplıyor ve Mevcut Bina Kat İrtifakındaki Arsa Payları ile Karşılaştırarak Maliklere Adil Eşleştirmeleri Öneriyor, İzah Ediyor ve Kararı Sözleşme Altına Alarak Noterde Onaylatıyorum,

8. Arsanın Harita ve Zemin Etüdü İşlemlerini; Varsa Yola Terkin, Yoldan İhdası veya Taşkın Binalı Komşu Parselle Arsa Alanı Al-Ver Uzlaşma İşlemlerini Yürütüyorum,

9. Bitirdiği İşleri Gösteren Müteahhit Adayları Müzakareleri Yürütüyor ve Sonuçları Maliklere Raporluyor, Karar Süresine Destek Oluyor, Malzeme Seçimlerini Yaparak Ön Protokol İmzalıyorum,

10. Kentsel Dönüşüm Raporunu Hazırlatıyor ve Devlet Desteğine Başvururarak Süreci Takip Ediyorum,

11. Mevcut Binanın Yıkım Ruhsatı İçin Belediyeye Başvuruyor, Yıkımdan Sonra Tapuda Arsanın Cins Değişikliğini Yaptırıyorum,

12. Harita ve Zemin Verileri, İmar Durumu, Maliklerce Onaylanan Kat Planı Taslaklarım ve Bağımsız Bölüm Listesine Göre Mimari ve Mühendislik Projelerini Hazırlatıyor, Proje Sürecini Koordine ve Kontrol Ediyor, Yapı Ruhsatı Alınınca Kat İrtifakını Kuruyorum,

13. Yapı Ruhsatı Eki Projelere Göre Nihai İnşaat Maliyetini, Ödeme ve Sözleşme Koşullarını Müteahhitle İmza Altına Alıyor ve Noterde Onaylatıyorum,

14. İnşaat Raporu ile İnşaatın İlerlemesini ve Hakedişlerini Takip Ediyor, Bitiminde İskanı ve Kat Mülkiyeti Tapularının Alınması Sürecini Yönetiyorum.